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经过了二十年的快速发展之后，中国房地产市场正在经历着前所未有的调整与转型，房住不炒、去杠杆化，加强预期引导，坚持租购并举，“高质量发展”、“新的发展模式”成为行业主导方向。

“周期性”调整，对于房地产业来说，已经耳熟能详。三年到五年一个周期波动，从高速扩张、调控收缩到去库存、流动性宽松，已经形成了一定的惯性。在不断的调整与被调整中，行业发生着变化，对比十年或二十前的行业阵营，在TOP100的更换率几乎达到了一半。从短周期波动转向长周期发展，回归本质、长期主义已成行业共识。

2021年房企年度报告进入尾声，与2020年的年报相比，2021年度报告成为观察行业分化的窗口。对每一个企业来说，历年的数字叠加在一起勾勒出的曲线，清晰地表明一个企业的发展路径以及前行的方向。

以“常识治理”，以及“风险自觉”为核，扩展第二增长曲线、归核化多元赛道的增长韧性，通过运营、服务，以及产品力重塑产能，已经成为支撑房企走向明天的重要通路，而被称为行业“优等生”的万科、龙湖、金地等企业均在年度报告中以扎实、稳健的数据表明了这样的趋势。

4月21日，金地集团发布2021年度报告，全年实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%，归属于上市公司股东净利润94.09亿元。预计分红28.4亿元，分红率30.23%，连续多年现金分红占净利润的30%以上。流动性方面，持有货币资金余额648亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债覆盖倍数达到1.4倍，继续满足“三道红线”的监管要求。

广发证券在年报分析中称，金地集团“全口径高结算对抗利润率下行，投资质量高于行业”，金地2021年销售金额2867.1亿元，同比增长18%（领先TOP10房企22个百分点）；拿地方面，2021年拿地金额1309亿元，建筑面积1636万方，金额口径拿地力度46%，（领先44家主流房企16个百分点）。资源向核心区域集中的同时，坚持市场化拿地策略，对项目利润水平有较高要求；有息负债结构优化，融资优势凸显；2021年金地整体毛利率21.2%，第四季度整体毛利率回升至24.8%，“体现出公司具备穿越周期的能力”。

房地产的周期与周期中的企业

24年前，中国房地产市场正式拉开帷幕。1998年运行数十年的福利分房正式结束，住宅步入商品房市场。从地方政府、金融机构，至房地产企业基本都处于“摸着石头过河”的阶段。

从2003年土地“招拍挂”制度开始，土地市场化的油门从此踩下。北京、长沙、成都等省市成为拍卖先行者。此后数年，随着土地拍卖成为投资“风口”，社会流动性开始高频度向房地产聚焦。

土地市场拼抢甚至出现了拍卖上百轮才举锤敲定，“地王”轮番出现。在这样的激烈竞争中，房企拿地犹如火中取栗，高价地成为常见现象。

在“地王”成为行业普遍现象的氛围中，2007年的年度报告中，却有一份因拿到高价地而向股东致歉的致辞信，引起了媒体的关注。

金地集团2007年年报显示，2007年公司在8个城市获取了14个项目，合同地价总计161.61亿元。2008年，随着房地产价格的走低，公司2007年一些高价取得的地块出现了减值迹象。2007年的年报中显示，金地对于高价地块的减值计提3.57亿元。

在年报的开篇，金地集团董事长凌克在其致股东的信中，明确承认“2007年金地在投资节奏和投资时点的判断上犯了过分追求速度的错误”。并且提出“激烈竞争的最终胜出者，一定是那些善于把握节奏、快慢得法、张弛有度的公司。”

在十几年前的业界，有着“文科万科，理科金地”的说法。

面对“地王”，仅仅在招拍挂闸门打开数年之后，理科凌克坚定地关上了争抢“地王”的所有窗口。在2009年中国企业年会上，凌克称，“在金地每一次都从来没有想去拿地王，”“千万不要把地王和金地公司扯在一起，金地公司每次投资的时候都是按照我们非常严格的投资程序。”“拿一块地有成也有败，千万不要随便创造地王。”“福兮祸兮”， 凌克意味深长地说道，“任何故事都会有结尾”。

此后，面对来自影子银行的活跃，行业规模扩张的潮流，信托贷款利率可至15%，而协议贷款利率高至20%普遍存在，只要资金、土地到位，产品、前调、户型、规划、营销、建筑等等环节，均可依靠社会化的元素完成。

2009年中国企业年会上，在谈到未来企业的发展方向时，凌克说，“要理解‘战略层面上的竞争’，首先是从时间跨度上来讲，10年以后金地的竞争力在哪里？在20多年前，全国几乎每个城市都有自己的电视机厂，后来呢？经过残酷的市场洗牌，就剩下那么几家了。那么， 10年之后中国的地产又如何？第二个问题要从产品的跨度来说，20多年前，一个家电企业不会同时生产黑色和白色家电，这是两个行业，但如果今天还单单生产一种产品，从产业竞争的角度看，肯定不行。那么，我们就要再问，今后的地产行业，产品的结构又如何？”

凌克认为企业竞争，本质上就是战略层面的竞争。

在2010年，凌克着手搭建金地的“一体两翼”，“以住宅业务为核心，以商业地产和金融业务为两翼，协同发展，成为复合型的地产开发商”。

十一年过去，行业“短周期”落幕，换轨为“长周期”，战略价值的沉淀开始逐渐呈现。

截止2021年末，金地集团在全国布局的78个地级市，有十余个城市市场排名均位列前十，其中在上海、金华、呼和浩特、徐州、昆山的市占率排名第一，核心城市市场份额的不断提升，为金地销售业绩持续稳定增长提供了保障。

土地投拓，金地在坚持“东密西强”的投资布局，严格控制下沉；投资效率，2021年的净资产收益率（ROE）达到了15.7%，处于行业领先地位；建筑安全，2021年内获省市级以上工程质量安全奖共53项，其中沈阳峯汇项目获得房地产开发行业头筹荣誉奖项第十届“广厦奖”。在产品创新上，定制化精装修方面，2021年开展6个城市做定制化精装试点，对营销、设计、采购、施工环节进行全流程拉通，为后续大规模开展定制化精装业务积累经验。

第二增长曲线的故事

金地集团多元化板块，已经形成了从房地产开发、金融、代建，到家装、家居，再到后端的物管、商业、产园运营的全产业链布局，前后呼应，形成了系统的协同效应。当行业开始整体寻求“第二增长曲线”之时，金地的第二曲线已蔚为可观。

金地智慧服务，在单项目拓展和收并购双驱动下，年度新增外拓合约面积达7000万平米，年末累计合约面积为3.3亿平米，其中外拓占比高达71%，市场外拓能力居于行业前四；2021年金地物业营收突破50亿大关，达52.8亿元，增长30.0%；构建BM团队、设计CQI指数、3DO基础业务专业经理评价模型等多种工具，助力服务品质保持行业领先第三方客户满意度93 ，综合品质达标率81.2%，第十次荣登中国物业服务百强服务质量领先企业榜首。

持有型物业，金地集团香港上市平台金地商置持有物业种类丰富，形成产业、商业、写字楼、酒店等多业态组成的资产集群；持有物业的营收稳健，年度持有物业营收20.6亿元，同比增长52%；持有型物业在运营项目28个、租赁面积约244万平米，同比增长37.5%，其中产业园面积103.0万平米，低租金收入的未成熟期产业园占37万平米；未开业在途持有物业总面积约230万平米，其中产业园104万平米。

开发代建业务，是金地集团近年来成长迅速的新业务板块。2021年，金地开发代建业务新签约19个项目，签约面积超过300万平米。截止2021年末，金地开发代建业务在全国超过30座城市实现了布局，管理服务项目近90个，累计开发管理面积超1500万平米，其中政府公建面积超过400万平方米，并成功入选多个城市政府预选承包商库。

综合金地集团非住宅主业，整体营业收入逐年稳步增长，2021年已至80余亿元，轻资产、运营服务的赛道已初具规模。

变与不变

对于理科金地来说，不变是二十多年来“科学筑家”的诉求，变的是“科学”的内涵，正在不断容纳着时代的赋能。

数字经济，正在成为主流企业直面的课题。近年来，云计算、大数据、人工智能等新兴技术的快速发展，推动了传统产业与新技术的加速融合。

对于新技术与智能化运用，凌克表示，这是一场由内而外的变革。

在内部管理上，凌克称，要在公司层面和项目层面上做好全面打通的全程信息化：在项目层面上，一是要做到项目信息全档案的数字化管理；二是要能够实时提取静态和动态的收益数据；三是要能够灵活地测算和模拟各种各样的经营活动。在公司层面，应在产能分析、销售和利润规划、敏感性分析和报表输出等方面提升信息化能力。

在建立客户交互能力上，凌克表示，过去在做客户分析时，往往更依赖B端（房地产公司）历史数据和经验判断。而现在，来自C端客户大数据，可以进行更为精准的人工智能算法，预测和挖掘增量客户可能的方向，实现大数据对公司营销的有效助力，这就是人工智能在行业深层次的应用。

在建筑工程的数字化方面，凌克谈到BIM技术，在未来的几年，这一趋势将更加凸显，并帮助地产公司持续提升经营效率。对于金地来说，还体现在定制化能力，通过可选模块实现客户个性化的需求。

值得一提的是，上海嘉定新城金地菊园社区通过“智能建造”协同平台，实现了项目全流程智能化管理，成功入选住建部全国首批“智能建造与建筑工业化协同发展”试点项目。

理科凌克的信心来自于柯布—道格拉斯生产函数（美国数学家柯布和经济学家保罗·道格拉斯共同探讨投入和产出的关系时创造的生产函数，是在生产函数的一般形式上做出的改进，引入了技术资源这一因素），该函数指出在劳动力和资本投入增长的边际效应减弱的情况下，生产产出的增长，将很大程度上取决于科技的进步。

结语：

房地产已经走过了野蛮生长的青年时期，如今正是其朝着沉稳理性转变的关键阶段。一个“慢时代”正在来临，长期主义、精细管理、需求先导等等基业长青的准则正在成为房地产业的新标尺。

“可持续发展”，正在成为整个行业思考的命题，参照国内真正的好企业，可以看一个共同的特点就是“可持续发展”的建设至关重要。

金地集团的可持续发展，已在系统、有序地编织着成为完整的链条：绿色健康建筑体系、低碳建筑、绿色供应链、绿色标准、综合能源管理、ESG管理体系、全流程客户风控体系、公益慈善等等，“科学筑家”的内涵在过去二十年里，已发生着颠覆式的变革。而这才刚刚是未来时代一个序幕，未来拓展与想象空间，对于理科金地来说，值得“琢磨”的新方向、新领域，将会越来越多。

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