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7 月 13 日，贝壳研究院发布《2021 — 2035 年我国住房需求预测》（下称《报告》），从总人口、城镇化率、人均住房面积、住房拆除率及拆迁安置返还比等核心维度分析出发，对我国 2021 — 2035 年我国住房需求进行了预测。

《报告》测算，2021 — 2035 年，在经济高质量发展大背景下，我国将有 201 — 247 亿平方米的新增住房需求。但总体来看，住房总需求呈现逐步 " 下台阶 " 的特征，2035 年住房总需求降至 13.3 亿平米，15 年间年均降速 2.5%。

考虑到住房价格温和上涨，年均涨幅为 4.3%，预计 2021 — 2035 年我国住宅交易额年均 22 — 27 万亿元。到 2035 年，我国住房市场总交易额将达 29.2 万亿，15 年间年均增速 1.8%。

《报告》还分析，未来新增住房需求包括刚性住房需求、改善性住房需求和拆迁需求。从不同住房需求的趋势变化上看，随着新增人口减少、城镇化进度放缓，改善性住房需求主导地位持续提升，刚性住房需求将逐步降低。

人口从农村向城镇异地转移带来的刚性住房需求，预计 2021 — 2035 年新增刚需约 39 亿平米，占总需求的 18%；2035 年刚性住房需求占比降至 11%。

城镇居民住房面积增加带来的改善性住房需求，预计 2021 — 2035 年新增改善性需求约 120 亿平米，占总需求的 54%；2035 年改善性住房需求约 7.7 亿平方米，占总需求的 58%。

城镇老旧房屋拆除重建带来的拆迁需求，预计 2021 — 2035 年新增拆迁需求约 63 亿平米，年均约 4.2 亿平米，占总需求的 28%；2035 年拆迁需求约 4.2 亿平方米，占总需求的 31%。

《报告》数据还显示，当前我国二手房成交量占比在 20% 附近，仍处在存量市场发展的起步阶段。综合美日等发达国家经验，存量市场的崛起是必然趋势。

该机构认为，未来我国楼市存量化将加深，到 2035 年二手房 GMV 接近 14 万亿元，占住房总交易额的 47%，与新房交易额基本相当。

存量市场的深化和城市更新需求的稳定，意味着围绕存量住房的需求服务有巨大的市场空间，品质物业、房屋交易、租赁运营、装修、改造等衍生服务需求有望持续扩大。

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