这是我头一次追热点追出了连续剧的感觉

5 月 15 日，央行才下浮的首套房贷利率下限《这次房贷利率怎么降这么多》

后面紧接着就看到 20 城房贷利率已经降到 4.4%

易居研究院

然后就是昨天，没想到被央行浪漫了一把

520 这天 LPR 五年期利率从 4.6%，调整到 4.45%

这到底是个什么事呢，我们一题一题来

01

5 天两次动利率，前后什么差别

5 天前的那次利率动作，他降得不是利率，而是给了参考浮动范围

中国人民银行

这里的可以下调 20 个基点，也就是在当时的 LPR（五年期）基础上 -0.2%

而并不是下调 0.2%

这前后区别是什么呢

就是如果具体到各个城市银行贷款部门，我会不会下浮贷款利率基点，或者我浮动多少个基点，都是未知数

比如上海的首套房贷利率目前是 LPR+35 个基点的，未来它是否按照 LPR 执行，或者会不会下浮 20 个基点，没有硬性规定

所以你看目前为止，前面说的 20 城是这些城市自己决定利率下浮 20 个基点

而且 5 天前这次利率动作还有一个重点，它是针对首套房商贷的，二套商贷下限不变

对比 520 这次就很不同了

上一次是改变你围绕 LPR 上下浮动的范围，这一次是直接改变了 LPR

中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心

更准确来说，是改变了 LPR（五年期），一年期的没变，而房贷等长期贷款都是参考的 LPR（五年期）利率

所以两次动作叠加到一起是什么效果

之前是，4.6% 0.2%（也可以不减）

现在是，（4.6% 0.15%） 0.2%（也可以不减）

而两次动作的最大受益者是谁

首套购房者

二套购房者在 520 这次 LPR 利率下调中才会有影响

也就是说对于首套客户来说，短短 5 天，首套房贷利率从 4.6%-->可以下浮 0.2%-->4.45% 的基础上还可以下浮 0.2%

最低可以做到4.25%

爱情利率来的太快，就像龙卷风

02

好，那 4.25% 意味什么

基准利率 LPR 从 4.6% 调低到 4.45%，再叠加之前可下浮的 20 个基点

这是一个什么画面呢

同样的算术题，前两天我还和同事乔不丝计算，同样的 100w 贷款，政策前后差别，我算的是只有几万，而她算的前后差别是几十万

没别的，就是因为我们以不同城市为蓝本

我们从上海说起

如果上海选择 4.45% 基础上下浮 0.2%，那这两次政策前后就是 4.95% 和 4.25% 的利率差别，活生生 85 折

我们以 100w 贷款额、30 年期、等额本息计算

每月少还 418.3 元，总的还款额少了 150588.38 元

但是这两次调整带来的利率魅力远不止于此

我们知道上海的利率一直是全国较低水平，之前参考的贝壳研究院数据，今年 4 月贝壳研究院监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.17%

所以全国范围来看，这两次的利率调整影响就更大了，82 折起

前后还款总额差了近 20w

而且别忘了，别忘了有些城市比如南宁，它的利率都是 5%起

2021 年惠州 6.13%、南宁 6.04%、成都 5.96%、无锡 5.90%、合肥 5.88%

就算以这里面最低的合肥来算，房贷利率也打了 72 折

每月月供相差 1000 元，利息差了将近 36w

如果未来合肥按照这个利率来执行，那我一定要劝自己合肥朋友赶紧买房了

同样的 100w 借贷，利率降一降，少打一年工，这样一些城市前后差别可就太大了

我们说这是最极致的情况

什么叫最极致

就是采用目前 LPR 的同时，还选择下浮 20 个基点

之前我们看到说给出的是下浮下限，这时候各城市银行是否下浮，下浮多少点都是待定

但是根据上次下浮 20 点政策的后续发酵情况来看

这条政策正在被部分城市彻底执行

03

上一次这么大动作还是 2009 年

LPR 报价利率虽然是每月一报，但是它的波动幅度很小

尤其是 LPR 五年期长期利率

自 2019 年有 LPR 以来，五年期利率一共 5 次波动，幅度小、频率低

之前最大一次波动 2020 年 3 月，但也只降了 10 个基点

最近的一次去年 12 月下调 0.5 个点，之前一年半未动

整理自

中国外汇交易中心，全国银行间同业拆借中心

可以看到，这次是自有 LPR 以来，最大的一次下调

按折扣来看，对南宁、合肥这样的高房贷利率城市来说，4 月和 5 月买房的利率差别，就是一个原价，一个打 7 折

7 折什么概念

史上最低房贷利率也就 2009 年的七折了

只不过 2009 年是房贷利率的七折，而现在是实际落地最大化可以拿到七折

不过现在这个力度也是真的够罕见了

如果拿 4.25% 的利率，横向对比来看到底有多低

这是四大行和其他银行五年以上中长期贷款利率，基本都在 4.9%，像深圳发展银行在 6.55%，还有恒生银行也是 6.55%

财经大眼

这个利率调的比你我想象还要大

这么看来，倒让我想起另一件事

之前我们说过，上次是允许首套房贷利率在 LPR 基础上再下浮 20 个点，并没有直接调整 LPR，而这次是直接调整了 LPR 本身

而参考 LPR 定利率的可不仅仅只有房贷

也就是说，之前只是购房者，更准确说是首套房刚需

现在是购房者、开发商都是被关爱对象

降息，可以让开发商用更低成本跟银行贷款，不管是拿地还是企业经营，成本都会降低，因为融资成本变低

更大来说，房地产也只是经济体系一部分

而 LPR 五年期利率覆盖的是整个经济体系，所以这次调低 0.15% 真正波及的是整个经济面

04

那这些都意味什么

或者我们换个问法，同样利率大幅下调的 2009 年后来发生了什么

正巧最近在看吴晓波老师的书，关于 2009 年他的总结很精辟

第一件事，大举放贷

从 2008 年 11 月起，五大商业银行开始大举放贷，每月新增贷款呈几何级增长，从 2008 年底 -2009 年 6 月，新增放贷总量近 8 万亿

第二件事，十大产业振兴计划

2009 年年初，国家先后密集完成汽车、船舶、石化、纺织、轻工、有色金属、装备制造业、电子信息、物流等十个重点产业的振兴规划

第三件事，加快创业板进度

2009 年 10 月深交所首批上市 28 家公司，平均市盈率 56.7 倍，远高于全部 A 股市盈率

在这三件事之后，发生了怎样的变化

2008 年开始全国各地地铁、高铁、桥梁等基建事业开始动工

" 从 2008 年年底到 2009 年年初，发改委一口气批复了 28 个城市的城轨规划 "

于是我们看到，从 2009 年 7 月开始，国内生产总值的增速高出过去 30 年平均增速

整理自 国家统计局

也就是说，从放贷开始，2009 年以及之后跟着的一系列刺激产业、刺激市场的举措，收效很好

而 2009 那年的楼市，从年初冷淡，到后来也慢慢有了变化

从 3 月至 11 月，根据当时统计数据，全国 70 个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大，部分地区楼市，甚至创出历年新高

05

当然

拿现在和 2009 年相提并论，也多少是有点心虚的

无论是人均居住面积、还是人口增量，现在和 2009 年很难放一起

但是中国经济盘面的最大魔力在于，你很难量化

无论是中国的消费观念、像吴晓波老师说的中国民众的忍耐力以及中国制度的办事效率，这些都成了无法定量的变数

这也是为什么国外经济学家能说出中国经济的问题，但是却无法预测中国未来经济

而对于此刻的我们来说，利率这件事，至少是一个利好的开始

以上为正文，来自巧克丽丽

ps：如果您最近在选购二手房，疫情期间，我们真有好房的资深房产咨询师可以连线为您提供专业的咨询和服务，一对一陪您选好房

点击下方卡片报名参加

合作联系：东方地产dichan@em.eastday.com 责任编辑：