（文/张志峰 编辑/马媛媛）刚刚递交完2021年度成绩单不久，以欢乐谷主题乐园名闻全国的央企华侨城即传来换帅消息。

4月7日晚间，华侨城公告称，鉴于公司董事长段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任公司任何职务。

据知情人士消息，接替者是同为央企的保利集团原总经理张振高。

而联想到一周前发布的财报数据，总体业绩却大幅下滑七成的华侨城，交上了几乎是央企在房地产行业中的最差成绩单，接替者还是央企巨头保利集团原总经理，企业这次换帅便颇有些“谁行谁上”的意味了。

卖子收益大减叠加资产减值

财报数据显示，2021年全年，华侨城2021年实现营业收入1026亿元，同比增长25%；而净利润、归母净利润分别为71亿元、38亿元，分别同比下降55%和70%；净利润率和归母净利润仅有6.92和3.7%。

值得一提的是，这些利润还是在企业2021年非流动资产处置损益与计入当期损益的政府补助合计产生了17.73亿元净收益的前提下产生的。

其中，企业去年依靠“卖子”度日早已不是首次，且前两年卖子收益更高。根据财报披露，华侨城2019年-2021年非流动资产处置损益分别达到34.91亿元、30.39亿元和11.33亿元。

尽管2021年度下半年以来房地产开发行业市场下行，房企普遍销售受阻、利润率有所下滑，但央企也普遍在10%以上，华侨城3.7%的归母净利率显然不只是卖子收益减少这么简单。

要知道，同为央企的中海地产去年的营收2422亿元，相当于华侨城2倍，却赚取了净利润和归母净利润高达431亿元和402亿元，分别超过华侨城的6倍和10倍之多。

而另一大央企保利发展，即便盈利能力不如中海，2021年预计实现归母净利润也高达276亿元，超过华侨城的7倍。

年度业绩会上，就公司利润较上年大幅度降低的原因，华侨城董事、总裁王晓文总结为四点：一是受房地产调控政策的影响；二是公司内部结转结构的变化；三是业内各房地产公司区域采取保守的投资策略；四是公司对部分存在减持的存货本公司计提减持。

王晓文指出，利润下降还与公司内部结转结构的变化有关，目前深圳本部高毛利项目已基本结转完毕，由于业内各房地产公司区域采取保守的投资策略，采取通过股权转让实现的投资收益较上年有较大幅度的减少。

而排除市场和调控因素影响，华侨城的大规模计提减值动作对利润率影响极深。

数据显示，企业2021年共计提资产减值及信用减值21.7亿元，直接造成企业净利润损失超过20%。

对此，公司总会计师冯文红向投资者解释称，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等原因，销售价格低于项目可研的市场预期价格，出于谨慎性原则计提减值，这部分占减值的56%；二是对禹洲等两项长期股权投资，因债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而计提减值，占33%；三是因疫情反复影响部分综合经营项目，予以计提减值。

她还提到，若未来市场情况好转，对于减值迹象已消失的存货部分的减值可以转回；对于固定资产、长投减值部分按照会计准则的规定，无法转回。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。

冯文红续指，引入头部企业进行合作开发，有助于实现优势互补、增强竞争能力，并降低开发风险，是过去及未来一段时间公司加快周转的举措方式之一。

平衡文旅与地产是关键

有资深行业人士向观察者网分析称，华侨城核心业务主要分为文旅和住宅开发销售两部分。原本作为以文旅为核心的开发商，华侨城最为擅长的文旅产业近年来受到疫情影响受到重创；因此在2021年，华侨城大幅加码房地产开发领域，不巧又遭遇市场下行和强调控，致使企业2021年看似营收大幅增长，盈利能力反而大不如前。

财报数据显示，华侨城2021年收入主要源于粤港澳大湾区和华东两大区域，占比达到80%。

根据企业披露，文旅业务方面，2021年华侨城旗下27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次，同比2020年大增82%，恢复至2019年的150%；剔除2021年新增加项目，为2020年117%的水平，恢复至2019年的96%。

看似数据华丽，实则去年旅游综合业务收入433亿元，仅与2020年持平，占全部主营业务收入的42%，占比进一步下降。

而房地产开发业务方面，2021年企业累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。年内，新获取项目23个，新增土地面积258万平方米，计容建面435万平方米，其中有15个项目以底价或接近底价摘牌。

最终，企业房地产业务收入同比增长58%至590亿元，占总共收入比为58%。

长期以来，社会对于以华侨城为代表的文旅产业“披着文化旅游外衣，行地产开发之实”的做法多有诟病，如今看来这条道路也确实难行。

因此，分析人士认为，张振高从保利来到华侨城，首先要解决的就是确认文旅与地产开发之间的主从关系，平衡两者的发展和协同，从长远战略上确定企业未来方向。

公司副董事长刘凤喜在业绩会上表示，公司“十四五”规划明确了以旅游为核心增长极，城镇化为底盘，创新和数字化为新动能的发展思路。其中排在第一位的就是，确立旅游业务的中心地位，强化运营能力建设和产品创新，突出旅游产品对综合开发项目的驱动作用，突出旅游产品自身盈利能力的提升。

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