本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

早期凭借三四线城市红利，快速跻身千亿房企的中梁控股（02772.HK）正在调整未来发展策略。

自 2018 年成功上市后，中梁合约销售额增速逐年下滑，分别为 56.39%、50.25%、10.69%。

3 月 31 日，中梁控股发布 2021 年度业绩公告。公告显示，2021 年，中梁累计实现合约销售额 1718 亿元，完成年初制定销售目标的 95.4%。

报告期内，中梁控股依然实现 761.1 亿元的总收入，同比增长 15.4%，主要来源为物业销售。其中，长三角城市销售收入占 48.2%，中西部城市销售收入占比 38.2%。

投资转向二线城市

截至 2021 年末，中梁控股现金及银行结余 276.1 亿元，同比减少约 19.3%。有息负债约 402 亿元，同比下降 26%，净负债率 35.4%，融资成本约 9%。

从 " 三道红线 " 来看，截至 2021 年末，中梁控股剔除预收款后的资产负债率约为 75.8%，净负债率 35.4%，现金短债比大于 1。虽然相比 2020 年公司剔除预收款后的资产负债率有所下降，但仍然高于要求的 70%。

公告数据显示，2021 年，中梁控股股东应占核心净利润 29.9 亿元，同比减少约 20.3%；归属股东净利润 27.03 亿元，同比减少 27.8%。

长期关注地产股的机构人士李玥（化名）向时代周报记者表示，近年，由于三四线城市项目风险逐步增加，为了避免把 " 鸡蛋放在同一个篮子里 "，中梁的投资有意识地向二线城市转向。但二线城市一直就是各大房企的必争之地，激烈竞争下，企业利润率的降低也不可避免。

从中梁 2021 年披露的拿地数据看，2021 年中梁控股连同合营联营公司的土地投资总额为 526 亿元，在累计新增的 85 个项目中，来自集中供地政策的二线城市占土地投资总额约 17%，其他二线城市占 22%，三线城市占比 51%，四线城市占比约 10%。按经济区划分，长三角城市的土地投资占比为 54%。

中梁在年报中表示，2021 年上半年，公司拿地策略采取避开地价竞争激烈的城市，在众多的二三线城市有效分散投资。到了下半年，公司考虑到房地产市场形势变得难以预料，土地投资维持在最低水平以保留现金。

" 尽管 2021 年土地投资有所放缓，公司仍有充足的可售货值支持未来的发展。" 报告称。

组织 " 瘦身 " 聚焦主业

李玥表示，为应对无法预计的行业形势，2022 年初至今，中梁还曾主动对组织进行调整和精简，这一点也在年报数据中有所体现。

据最新年报披露，截至 2021 年 12 月 31 日止，中梁控股有合共 10317 名全职雇员，按年减少了 2968 人，人员减少率达到 22%。2021 年全年员工成本为 20.65 亿元，同比减少 1.88 亿元，人均成本为 20 万元。

" 从中梁创始人杨剑夫妇以 31.29 亿元出售旗下物业子公司中梁百悦智佳股权一事中，我们还可以看到，未来中梁控股或将更加聚焦于自身的地产主业，通过‘卖子’，保存适当的现金流，以避免出现流动性风险。" 李玥表示。

据时代周报记者不完全统计，2023 年 6 月之前，中梁控股约有 11 亿美元离岸债券到期。

惠誉方面认为，中梁控股未来数月到期的资本市场债务再融资的不确定性增加。同时，房地产行业的合同销售额收窄趋势比惠誉过去数月的预期更严重。在资本市场渠道仍然受限的情况下，中梁需要依靠合同销售产生的现金来偿还 2022 年到期的债务。

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