3 月 29 日，2022 房地产开发企业综合实力测评成果正式发布。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院共同主办的测评工作，已连续开展 14 年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

报告指出，2021 年我国房地产市场逐步告别 " 白银时代 "。政策延续 " 房住不炒 " 基调，坚持不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段。同时，在行业规模基本见顶，房企利润空间有限，周转情况提升缓慢的情况下，房企内部分化加剧。

测评研究报告称，存量时代，快速赚大钱的机会越来越少，持续、精细化经营渐成主流。在主业方面，需回归产品本身，精耕细作、持续打磨，寻找新的营销路径，在控制风险的同时兼顾民生保障。在第二曲线上，未来房企需要理性选择赛道，开辟新的利润增长点。

排名变化大 万科蝉联第一

根据测评研究报告，2022 房地产开发企业综合实力 TOP500 前三位由万科、中海、保利占据。其中，万科蝉联第一，中海、保利分别位列第二、三位，碧桂园、招商蛇口、华润、龙湖、融创、金地、新城分列四至十位。

与 2021 年相比，2022 年榜单变动率明显变大。其中，TOP10 变动率为 20%， TOP50 变动率为 26%。产品品质优秀，财务成本控制良好的房企排名提升明显。规模巨大，但流动性出现问题的房企则排名下降较多。

从区域划分看，华东地区占比 38%，华南地区占比 21%，中部地区占比 15%，同比有所提升；华北地区占比 17%，西部地区占比 7%，东北地区占比 2%，同比有所下降。华东、华南企业数量占比近六成，中部地区占比略有提升，继续保持良好发展态势。

龙头房企稳中有进 集中趋势有所下降

2021 年，TOP500 房地产开发企业总资产均值为 916.78 亿元，同比增长 10.47%，增速较上年下降 6.17 个百分点；净资产均值为 211.93 亿元，同比增长 18.52%，增速较上年提升 0.63 个百分点。总体来看，TOP500 房企总资产规模维持增长，增速则是自 2017 年见顶后，连续四年下降。净资产同样保持增长，增速近三年保持稳定。

企业层面，依然有部分龙头房企保持资产稳步增长，另一方面，2021 年下半年，面对市场趋冷、融资趋紧的情况，部分房企流动性出现问题，被迫出售部分资产缓解困境。

融资环境持续收紧 偿债压力依然较大

2021 年，在 " 房住不炒 " 和 " 三道红线 "、房地产贷款集中度政策出台背景下，全年政策先紧后松，房企融资呈现供需端持续收紧的态势。

具体到头部房企，2021 年 TOP50 房企融资总额为 10540 亿元，较 2020 年下降 2.34%。分季度来看，2021 年第一季度融资额度最高，约有 3258 亿元；第二季度融资额较第一季度下降了 8.76%。下半年，受部分企业违约事件影响，融资额继续下降，尤其是第四季度，仅有 1713 亿元，约为第一季度融资额的五成。

从 TOP500 房企 " 三道红线 " 达标率来看，2021 年三季度剔除预收款后的资产负债率达标率略有上升，而净负债率与现金短债比达标率稍有下降。近两年，房企整体偿债规模仍处在高位，偿债缺口对房企短期资金池深度具有不小的考验，从海外债到期余额来看，未来三年房企仍然面临较大的还债压力。

净利润持续负增长 盈利能力继续下滑

2021 年 ,TOP500 房地产开发企业营业收入均值 190.65 亿元，较上年增长 4.02%。营业成本均值 153.90 亿元，较上年增长 10.31%。净利润均值 10.72 亿元 , 同比下降 2.61%，现金及现金等价物余额均值 88.43 亿元，同比下降 3.28%。

2021 年，TOP500 房地产开发企业总资产收益率均值为 0.78%，较上年下降了 0.54 个百分点；净资产收益率均值为 3.89%，较上年下降了 0.64 个百分点；成本费用利润率均值为 9.84%，较上年下降了 1.41 个百分点。房企总资产水平上升，利润空间收窄，尤其近两年房企的净利润增幅不及资产增幅，导致总资产收益率下滑。

将 TOP50 房企的绝对盈利能力数据与 TOP500 房企相比较，TOP500 房企各项指标的与 TOP50 房企相差甚远，表明中小企业的业绩疲弱，增长乏力。在相对盈利能力方面，各位次房企在不同的指标上各有优势，差异明显。将 TOP50 房企与 TOP500 房企进行对比，头部企业在相对盈利能力方面更具优势，行业内部分化趋势明显。

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