经济观察网 记者 丁文婷

2022 年 1 月 28 日晚，世茂集团（00813.HK）发布公告称，与上海地产集团签订出售协议，出售上海外滩茂悦大酒店，总代价为人民币 45 亿元。预期将会变现出售收益约人民币 30.1 亿元。买方上海地产集团为一家主要从事物业开发业务的国有企业。

交易将以分期付款的方式完成，第一笔分期付款为 36.5 亿元，将于交割完成日由买方支付，并直接用作解除酒店物业按揭、应收账款的押记及目标公司的其他产权负担。余款则将在转让销售股份和销售债券后支付。

上海外滩茂悦大酒店位于上海虹口区外滩黄浦路 199 号，地处外滩北端，距离外白渡桥几步之遥，酒店总面积约为 10.99 万平方米，共有 631 间房间（包括 48 间套房）及会议室、餐厅、停车场等，酒店物业目前在君悦饭店品牌旗下运营。

世茂在公告中对出售物业的原因做出解释，称考虑出售一些物业以降低负债，进行出售事项及变现酒店物业价值对公司有利。

除了此次售出上海外滩茂悦大酒店，世茂还将旗下位于上海的上海世茂佘山洲际酒店（深坑酒店）、上海佘山茂御臻品之选酒店和上海世茂皇家艾美酒店列入出售名单。除了上海，全国在售的 36 个项目中还有南京、武汉、武夷山等地的酒店项目。

2021 年 12 月以来，包括此次出售上海外滩茂悦酒店，世茂已经售出了四个项目，所售项目接盘方多为国资背景的企业。2022 年 1 月 21 日，接收世茂子公司上海世茂置业出售的上海市中心黄浦路商业地的上海久事（集团）有限公司为上海市国资委全资拥有企业，主要从事营运经上海市人民政府授权的国有资产及投资政府项目。

1 月 24 日，接手了世茂另一项目广州亚运城项目的买方中海地产同样也隶属于中国建筑集团有限公司，属于央企控股。接手世茂广州亚运城项目同时，中海还出手收购了该项目中雅居乐所属的股权。

一位中小型房企的投资负责人告诉经济观察网，去年四季度以来，一些房企纷纷通过出售资产及地产项目来缓解资金压力，市场上飘着大量资金出现困难的房企的项目。" 比前两年多太多了。" 该名投资负责人表示，比如在上海，过去能看到的项目都是已经 " 飘 " 着很久了的，也都是被许多家企业 " 挖 " 了很多遍的，情况非常复杂，有很多问题，所以迟迟无人愿意接盘。但随着一些企业开始甩卖资产回笼资金，市场上可看的 " 机会 " 比过去多多了。不过他也提到，从江浙沪区域现售的项目来看，外围城市项目居多，核心城市项目少。还有一些偏远乡镇的项目，或是企业过去高地价拿来的项目。

" 大部分都不是能够快速变现的项目，一般也都是大型国资会接收。" 他介绍，从投资的角度来说，收购资产的优先顺序来排序，依次是住宅、商业、写字楼和酒店。" 酒店项目因为投资回报慢，涉及折旧装修等费用，许多民企自己都面临着现金流困难，肯定是不会考虑的。" 他表示。

另一家 TOP20 房企的投资负责人也向经济观察网表示，不论是上海还是其他城市，收购持有型不动产项目的基本上都是地方国资，" 哪怕是大型民企在现阶段接手的可能性也比较小，因为酒店和商业的回报率非常低 "。

在金融层面，对优质房地产企业开启收并购的支持也在加大，房企并购贷政策不断松绑。2021 年 12 月 20 日，央行、银保监会在《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》中提到，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

2022 年 1 月 21 日，浦发银行发行首单由金融机构发行的房地产项目并购主题债券。该债券规模为 50 亿元，期限为 3 年，募集资金用于房地产项目并购贷款投放。1 月 26 日，据上海清算所消息，建发房产和招商局蛇口两家地产企业分别在银行间市场成功发行并购票据，涉及金额 22.9 亿元。其中，招商蛇口债券募集资金 12.9 亿元用于包括但不限于置换发行人前期股权投入资金及后续资产投资与收购等方式。此外，保利发展、华侨城等央企也纷纷以收并购名义发行债券。