开发商直接把山核桃收购价抬了6倍，以180元/斤抵购房款！近日，新房市场一向平稳的杭州也有楼盘开始搞“农产品换房”了。

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从5月下旬至今，至少有6个城市有楼盘推出了“农产品换房”活动，这一特殊的营销方式从河南的小县城一直蔓延到一二线城市的郊区，随着季节的变换，可换房农产品种类丰富，已经包括大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。然而，从活动真正落地情况来看，此类营销方式是噱头效应大于实际效果，有些楼盘因此获得了更多客户咨询，也有楼盘去化效果不佳。

杭州远郊市场由热转冷

近日有消息称，杭州临安区青山湖板块的青山湖畔项目推出了“山核桃换房”的抵扣促销活动，以180元/斤的高价收山核桃，最高可抵18万房款，且山核桃不论新旧，不限产地，不讲品种。

9月23日，该楼盘一名销售人员向第一财经表示“山核桃换房”活动属实，但是参与房源并不多，活动截止期为9月30日。

杭州临安是我国山核桃的两大主要产地之一，也是山核桃加工集散中心，种植面积达到57万亩，预计年产量将达到1.6万吨，占全国产量的三成，岛石、清凉峰、龙岗、昌化、河桥、湍口、太阳等镇均有种植，时下正是山核桃收货的季节。

据《钱江晚报》报道，去年临安山核桃收购的价格约在每斤28元-30元之间，今年产量上去的话价格还可能微降。与这一市场参考价对比，青山湖畔售楼处给出的180元/斤高价是正常价格的6倍多。

青山湖畔开发商为银城国际，项目所在的临安区是杭州的远郊，该项目到杭州传统市中心的距离有40多公里，但项目在临安区内的地段并不差，它紧邻临安重点发展的滨湖新区核心片区、青山湖风景区的西南缘，坐拥绿水青山的湖景资源，周围五公里内有临安区政府、购物中心、浙江农林大学分校等，距离杭州地铁16号线青山湖站3.8公里。

今年以来，杭州新房市场两极分化趋势愈发明显，红盘热度不减，但临安的楼盘却属于另一极，去化水平一般。

今年5月，青山湖畔加推16、17、20、23、26、28号楼共计243套，但截至期满都没有一个登记客户；6月再推出洋房18、19、25号楼共96套房，同样零登记。据杭州透明售房网数据，截至9月23日，青山湖畔“御庭园”在5月、6月预售的两批房源还有240套在售。

在推出“山核桃换房”营销活动前，今年6月，该楼盘还推出过买房就送宝马1系轿车、送18888元名品家电、送两年物业费等活动。

实际上，就在去年上半年，该项目还卖得挺火，半年成交1399套，成交额达到34亿元，是临安最热门的楼盘之一。

青山湖畔项目正是杭州临安楼市由热转冷的一个缩影——今年上半年，临安区各类商品房成交3732套，同比约下滑了75%。今年9月10日，临安区大力度救市，发布了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，其中称临安将实施购房补贴新政，支持刚需及改善型住房需求。

农产品换房主要是为“造热度”

近四个月来，全国至少有6地的楼盘推出农产品换房营销活动，包括河南商丘市、开封市，江苏南京市、无锡市，广东广州市，再到浙江杭州，可换房的特色农产品有大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。此外，重庆一楼盘也把营销对象瞄准农民，推出了“买房送打谷子”服务。

从地域分布来看，这类活动从中部县城向东部发达一二线城市的郊区蔓延。

“农产品换房”营销活动能真正带来效果吗？从落地情况看，有些楼盘因此获益，也有楼盘效果不佳，总体来说农产品换房的噱头效应大于实际，多数活动持续时间不长。

最开始尝试这种营销方式的楼盘尝到了些许甜头，比如开封市杞县的建业城，早在5月下旬就打出了“大蒜5元/斤换房”的促销广告，被媒体报道后，销售人员一度连咨询电话都接不过来了，5月22日-6月6日期间，杞县建业城获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。

今年6月28日，江苏省会南京郊区的新城云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，用超过西瓜市场价150%的价格收瓜，一万斤瓜可以冲抵10万元房款。根据南京网上房地产网站数据，截至目前，4月开盘的云漾滨江听涛苑未售总套数263套，总认购套数2套，5月开盘的云漾滨江观澜苑未售总套数189套，总认购套数30套，去化情况一般。

重庆梁平的“湖山云著”楼盘推出买房送打谷子的服务，也一度引发热议，该项目工作人员告诉记者，楼盘新闻“出圈”后，打电话到售楼处咨询的客户变多了，也能转化为成交，但是真正要求打谷子的客户几乎没有，配合其他各种渠道营销方式，7月、8月实现了月均四五十组成交量。

一名千亿房企的集团总部营销人员对记者表示，这类“农产品换房”活动主要目的是吸引眼球，打造“出圈”效应，而且这类楼盘多位于小县城或是一二线城市边缘郊区，它们的主要营销对象就是县区及乡镇客户、进城的农民，该类活动热度一直延续，就代表着这类市场冷清，需要不断营造热点。