9月17日，网上房地产公布了上海2022年第五批入市项目，共计31盘，合计9093套房源，分布在浦东、黄浦、徐汇、静安、普陀、虹口、杨浦、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港等16个区域。乐居对此次五批次房源进行了积分预测，供大家参考。

从预计触发积分的数量来看，预计触发积分的项目有所减少，本次触发积分预计有13盘，其中高分盘（70+）有2盘，分别为静安内环的静安天悦以及大虹桥板块的蟠龙府；积分预计在60-70分的楼盘有5盘，基本上位于热门板块且近地铁的项目，还有一些房源是老盘加推，性价比较高，有一定的吸引力；积分预计在50-60分的楼盘有6个，主要分布在外郊环；其余的19盘预计不会触发积分，占比超6成，大多位于金山、临港、崇明、奉贤等远郊区域。

高分盘减少占比不足1成

【资料图】

五批次高分盘依旧不多，根据预测，五批次仅有2盘，分别为静安大宁的保利静安天悦以及大虹桥板块的蟠龙府。

保利静安天悦是由国企保利打造，二期推出344套约106-244平房源，均价约10.5万/平，与前期持平，一期入围分达80.96分，按照社保系数0.16，基础分满分来算的话，还需要缴纳131个月的社保。项目紧邻南北高架路，近1号线，交通便利，此外项目周边配套也比较成熟，未来溢价率较高。值得一提的是，项目与大宁金茂府南侧一路之隔，位置十分优越，目前大宁金茂府二手价格14万元/平以上，而该项目房地联动价仅10.5万元/平，一二手房倒挂现象明显。本次入市也依旧是高分项目，预计裸分在75分左右。

蟠龙府位于大虹桥核心区，是2号线延伸线地铁盘，项目一期社保系数为0.11，入围分为77.27分，热度仅次于蟠龙天地，目前，项目二期随五批次入市，推出337套约80-138平房源，均价约6万/平。要知道徐泾核心区楼盘价格已经突破了10万/平，如上海蟠龙天地、中核锦悦府等热门房源，一二手房倒挂约3-4万元/平，相比之下，新房的性价比更高，吸引力更强，加之受大虹桥以及2号线规划利好，未来的潜力较大。此外，从今年拍地的情况来看，徐泾的房地联动价已经上涨，6.2-6.4万/平不等，相比现在的新房价格上涨了2000-4000元/平，所以蟠龙府此次收官房源入围分将只高不低，预计分数在75分以上。

60-70分刚改房源首选 近轨交、配套完善

根据预测，积分在60-70分的楼盘有5个，基本上位于热门板块且近地铁的项目，如北外滩的招商虹玺、青浦徐泾的虹桥璀璨公馆、闵行春申的天樾园和等，这些项目所在的区域配套相对完善，项目都是板块内稀缺房源，且近地铁，交通便利。

招商虹玺此次推出92-170平高层、叠加产品，均价135129元/平，该房源地理位置不错，4号线临平路站约500米，一街之隔就是和平公园，华师大一附中就在旁边。周边的商业、医疗、学校都还不错，而二手房方面，虹口二手房均价已经达到14万/平。区域内一二手房价格倒挂，未来房价具备一定溢价能力。项目前期积分为67.34分，较前期来看，此次套数不足上次一半，介于内环房源的稀缺性，该房源均价虽然有所上涨，但是吸引力还是非常强的。

此外，位于嘉定南翔东社区的湖畔天下，时隔多年再次入市，52000元/平米也成为5批次中性价比较高的项目。该项目与留云公园及菁英湖仅一路之隔，紧邻11号线，与陈翔公路站直线约900米，是目前南翔在售项目中距离地铁站最近的一个项目，据了解，该项目为现房销售，此次推售房源位于湖畔天下的西北角，瑞林路和嘉绣东路交汇处，为两栋总高18层的高层住宅。周边有南翔印象城、太茂商业广场等，生活十分方便。同时，因为此次套数不多，预计积分在65+。

50-60分低分捡漏热门板块

根据预测，积分在50-60分的楼盘有6个，分别为尼德兰星屿、天汇世纪玺、柏悦前湾、中铁湖光逸景、金地虹桥峯汇以及中国铁建花语天境，其中，天汇世纪玺或许是低分上车内环的一次机会。

尼德兰星屿位于浦东外高桥板块，处于中外环间。在很多购房者的印象中，外高桥处于工业区，配套上有所欠缺。不过多年过去，尼德兰花园已经形成了一定规模的居住片区。另外随着外高桥自贸区逐渐发展，且又靠近森兰板块，配套上受到辐射，板块内的发展潜力还是有的。又加上外高桥板块长期断供，板块内的置业需求受到积压，此次外高桥尼德兰星屿老盘新推，共有94套建面约130-150平3-4房，均价6.2万/平，因为套数不多，还是有一定的积分要求的，预计积分在55分左右。

中国铁建花语天境位于松江泗泾板块，该板块配套日益完善，项目周边有地铁9号线，连接九亭、七宝，直通市区且可以与多条线路换乘，商业上，集中在地铁站附近，除了三湘商业广场、大润发外，未来地铁站北面更规划了大型商业用地。但区域内新盘供应不多，置业需求强劲，此前售罄的同济晶萃入围积分在58分，开盘售罄。本次项目推出79-160平高层、联排产品，均价约51042元/平，容积率仅约1.2，居住舒适度高，积分在58分左右的客户可以关注这里。

金地虹桥峯汇位于赵巷板块，由金地打造，距离17号线嘉松中路站仅约400米，是一个纯正的地铁盘。项目外立面采用铝板设计，现代简约，由14栋15-18层的小高层组成，一梯两户设计，可售房源约884套，本次推出538套73-102平2-3房房源，均价约51926元/平。项目周边配套完善，有奥特莱斯、合生新天地、吉盛伟邦三大百万方商业环伺，周边还有青浦世外、宋庆龄学校、兰生复旦、英国学校、法国学校等多家知名学校。目前板块内仅该盘一盘在售，周边二手房价格在6.5万/平，倒挂约1万/平。得益于近地铁的优势，该项目的关注度较高，预计积分在55分左右。

无需积分占比超6成极具性价比

根据预测，无需积分的楼盘有19个，占比超6成，该类房源大多位于金山、临港、崇明、奉贤等远郊区域。

兰香湖壹号位于闵行紫竹园区，项目是一个集人文、生态及科技资源于一体的国际生态社区。兰香湖壹号由6幢景观楼宇组成，推出230-270平房源，值得一提的是，项目距离15号线南延伸工程中的紫竹高新区站约1.5公里，该项目预计无需积分，预算充足的改善型客群可以关注这里！

中建颐璟臺是徐泾板块纯新盘，该项目与四批次推出的龙信虹桥御澜一路之隔，体量都非常小，且因为地理位置相对不好，距离商业、教育等配套都有一定距离，预计对客户的积分要求较低，想要上车大虹桥，但积分不高的客户可以关注起来了。

临港101片区得益于规划较早，配套完善且受轨交利好，板块内的房源基本上被包揽且触发积分，但是101片区楼盘售罄后，其他片区的房源均未触发积分，105是目前临港片区热度最高的区域，未来也会有大批房源将入市，上实望海是105片区的纯新盘，项目直线距离约1.4公里就是16号线滴水湖站，直线距离约500m就是两港快线，交通相对便利，项目推出99-120平高层房源，均价约33000元/平，在临港注重轨交的可以考虑这里~

以上积分预测仅供参考，想在五批次上车的小伙伴要提前估计好自己的积分，才能买到心仪的房源。

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