本文来源：时代周报 作者：刘婷

对保利发展（600048.SH）而言，2021 年是具有里程碑意义的一年。

这一年，保利发展原董事长、有 " 铁娘子 " 之称的宋广菊正式退休，刘平接任董事长一职。同年，保利发展的总资产、总负债均突破万亿元大关。

保利发展 2021 年年报显示，报告期内，保利发展实现签约金额 5349.29 亿元，同比增长 6.38%；实现营业总收入 2850.24 亿元，同比增长 17.19%；实现净利润 371.89 亿元，同比下降 7.14%；归母净利润 273.88 亿元，同比下降 5.39%。

据市场机构克而瑞研究中心数据，保利发展的销售金额在行业中排名第四。这一成绩，距宋广菊于 2017 年设定的 " 重回前三 " 目标还差一个身位。

进入刘平时代，保利发展野心不减。

在 4 月 21 日举办的投资者问答会上，刘平表示，基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出 " 进三争一 " 目标，且有信心和底气。对该目标的理解，不能简单、片面地理解成榜单上的排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。保利发展的目标是做到一流的核心竞争力、一流的行业引领力和一流的企业影响力。

进入行业前三

房地产行业进入迅速洗牌期，房企排名规则发生了微妙变化。过去，销售规模是行业排名的唯一指标。进入 " 黑铁时代 "，房企比拼的还有耐力。

今年业绩会上，华润置地总裁李欣表示，华润置地一直对行业排名有诉求，但对规模没有要求。

这是颇有深意的言论，若规模持平，要做到排名进取，只能等对手下滑。相似的论调，保利发展亦有提及。

" 为什么我没有直接回答规模一定要排在多少，因为有一些企业可能会退出，这个行业没有一个季度不是在调整的，保利发展最大的优势是稳健。" 刘平在 4 月 19 日举办的投资者大会上指出。

2021 年，保利发展排名行业第四，前三名分别为碧桂园、万科和融创中国。今年以来，融创中国陷入流动性危机，将影响全年销售规模表现，保利进入前三基本已成定局。

今年年初，保利发展在 2022 年度工作会议中提出 " 进三争一 " 的新目标。一季度，保利发展全口径销售额 907 亿元，排名行业第三，前两名分别为碧桂园和万科。

保利发展的野心，不仅局限在销售排名上。刘平对时代周报记者表示，保利发展不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。

回归一二线城市

4 月 19 日，保利发展以 8.9 亿元竞得东莞横沥镇村尾村 2022WR001 地块，为东莞今年首批集中供地中三家拿地的房企之一。土地市场遇冷，保利发展仍逆势拿地，扩张之心可见一斑。

一二线城市土地市场降温之时，保利发展选择加仓。

保利发展年报显示，2021 年，公司全年拓展项目 145 个，新增容积率面 2722 万平方米，拓展金额 1857 亿元，分别同比下降 15% 和 21%。公司坚持 " 核心城市 + 城市群 " 深耕战略，重点补仓销售贡献高的区域，新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为 54%，较 2021 年提升 7 个百分点。

值得注意的是，前 2～3 年，保利发展所拿的高价地一定程度上影响了公司的毛利率。报告期内，保利发展毛利率 26.80%，同比下降 5.79 个百分点。保利发展称，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

对于战略布局，保利发展财务总监王一夫表示，公司对大势的预判是 " 聚焦 "。市场规模见顶后，市场需求相对聚焦，会回归一二线核心城市，且主要会集中于城市的成熟区域。随着第二季度中心城市陆续供地，公司将严格按照立项标准，适当提升拓展力度。

" 公司也在密切关注收益更佳、风险可控的收并购机会，这些项目的落实可能需要的时间和周期会更长。" 王一夫强调，今年，保利发展整体的拓展逻辑是质量重于数量。

保利发展管理层人士对时代周报记者表示，保利发展现阶段的收并购基本是基于项目层面，本质上对收并购项目的立项标准和招拍挂项目的立项标准相对一致。保利发展不追求在收并购上一定要完成具体的投资金额和项目数量，在项目研判上会更加谨慎，也期待收并购项目比一般招拍挂项目有更高的项目收益。

据保利发展财报，2022 年，保利发展计划完成房地产及相关产业直接投资 3650 亿元，同比减少 300 亿元；计划新开工面积 4010 万平方米，同比减少 890 万平方米；计划竣工面积 4231 万平方米。

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