这次的疫情来得是凶猛又突然，居家隔离期间，不少人都在乐居的社群里询问别墅的行情，较比之前，关于别墅的问题可是偶尔才会被提及到，由此可见，这次的疫情说不定会改变许多购房者的购房意向，解封后上海楼市去化来个大换血也是很可能的！

不得不说，这次疫情对上海是一场大考。一方面是奥密克戎传染力加强带来的防疫要求的提高，另一方面是上海近2500万高密度常住人口带来的防疫难度的巨增。

这次疫情扩散的主要原因，除病毒本身传播性广、极易扩散的特性之外，还有人群大量聚集的原因在，小区内极易形成社区传播。因此，在这次疫情过后，以往的选房逻辑和要求也将有所变化。

与居住密度较高的高层小区相比，低密度小区，特别是别墅项目，居住人口较少，人与人接触的机会就少，减少了邻里传染的可能。而小区人口少，能获得的物业服务就会更加及时。几个方面的考量下来，就难免有更多人在疫情后，青睐别墅。

据乐居不完全统计，上海目前市面上在售和待售的别墅盘，共计72盘，仅供参考。

其中，黄浦4盘，杨浦1盘，徐汇1盘，静安5盘，普陀2盘，闵行7盘，松江10盘，嘉定4盘，青浦7盘，奉贤5盘，宝山4盘，金山3盘，崇明11盘，浦东8盘。

别墅的种类也是分很多种类的，常见的有以下四种：

独栋别墅，一栋单独的别墅，基本都有独立的院落，私密性好，价格高。

双拼别墅，联排别墅与独栋别墅的中间产品，由两个单元别墅组成的单栋别墅，比较少见。

联排别墅，由三个或三个以上的单元住宅组成，每几个单元共用外墙，有独立的门户，较比双拼别墅更加常见。

叠加别墅，这个是很多项目降低容积率的常用产品，舒适度较高，下叠一般有地下室和院子，上叠一般有阁楼和露台，中叠有可能是平层，也有可能是2-3层叠加，对比传统别墅，叠墅降低了置业门槛同时又不失墅居感。

合院别墅，合院别墅有几个联排别墅围合而成，相互享有一个较为大的花园，那样比独立的联排别墅能享受到的庭院花园景观更大一些。

那么按别墅产品形态统计，独栋别墅共13盘，叠加别墅共38盘，联排共24盘，双拼2盘，合院9盘。综合来看，在上海这个寸土寸金的地方，叠加别墅是最常见的别墅产品。

确实，这么长时间与房子的密切相处，不禁让人们对房子有了新的思考。我们开始重新审视自身需求，到底需要什么样的居住环境？

显然，疫情对人们生活造成的影响和产生的巨大心理冲击已经刺激了购房者居住理念、置业观念的转变。对于后疫情时代下的置业需求，主要有以下几点：低密度住宅、小区自然环境，户型功能规划合理等等，都将成为未来购房时重要的衡量标准。

低密度高品质别墅是终极改善

大家对低密度，绿化高的小区需求更甚，首先，低密小区楼栋多为多层、洋房，甚至别墅。低密本身就是是居住舒适性的体现，而在这次防疫战中，低密小区的优势也得到了展现。

低密别墅，不仅意味着建筑间距更大、自然环境更好、人口基数也少了不少、公共空间使用频率低，疫情期间更能减少人与人之间的接触，大大降低传播风险。

上海目前在售或待售共72盘，可供选择性还是很多的。

市中心别墅——物以稀为贵

盘点城央别墅项目的分布情况，最多的要属黄浦区，以旧改的历史风貌的保留为主。黄浦区的别墅盘涵盖了外滩、南京路、豫园、新天地、董家渡众多核心板块，可以说是上海最为稀缺的核心资源。

露香园二期地块，位于黄浦区老城厢核心地段，西邻露香园一期，东临豫园和外滩，地理位置优越。和10号线豫园站地块，546、547地块，福佑地块，并成为市中心难得的巨型住宅地块。

参考一期产品，二期别墅大概率还是延续老上海格调的石库门+现代代摩登风格，格调依旧非常高，预计套均总价接近亿元！

融创外滩壹号院坐落于黄浦区董家渡金融城与南外滩金融聚集带。板块内的绿城黄浦湾、华润外滩九里、绿地外滩中心等，都是浦西首屈一指的封面豪宅。

而融创外滩壹号院也是成体量开发的滨江豪宅。融创外滩壹号院一期、二期在近两年内入市，反响不错。根据规划，三期将推出140米高层大宅+合院别墅，主力建面约190-280平。青睐别墅的小伙伴，可要多加关注。

除了黄浦区，静安也有部分项目还有联排别墅的产品，比如已经入市的龙盛福新里、安康苑、静安城投73街坊等。

苏河湾板块的珠江安康苑首开已售罄，二批次房源等待入市。除了大家熟知的三栋超高层，其实安康苑还有别墅产品，24#地块会复建永庆里，以及少量风貌合院，25#也规划为大规模成片风貌复建里弄及别墅。

静安城投73街坊分南北两地块，南北地块被南草坪花园隔开。项目南地块是低密度住宅部分，将建联排别墅，共1.8万平，共计77套房源，预计今年开工。

项目到南京西路地铁站和苏州河都是步行可达的距离。周边商业资源自然是丰富，包括久光百货、芮欧百货、会德丰国际广场、静安嘉里中心、1788国际中心、兴业太古汇等。可以想象，位于老静安黄金地段，无论是平层和别墅，未来肯定都不缺客户。

市中心的别墅，无论是地段还是配套，都是经久不衰很能打的，价值也是其他区域无法媲美的。

预算不够没关系外环外也有别墅

浦东共8个别墅盘。其中，中建玖里书香是二期加推，将推出227套建面约120-150㎡宽境叠墅产品。目前临港的别墅产品还是比较稀缺的，未来入市还是有一定的竞争力。

嘉定共推出4盘。

嘉定的南翔板块是区域内比较宜居的板块，周边的生活配套齐全，还有大型的商业综合体南翔万象城在侧，之前南翔仅有融信海纳印象在售，房源供应不多，而且积分也较低。

未来南翔区域有2个纯新盘入市，碧桂园柏悦翔湾以及海伦堡玖悦源筑，南翔断供已久，需求量大，这两盘触发积分的可能性是比较大的。

海伦堡玖悦源筑距古猗园直线距离约300米。项目包括2栋高层、6栋洋房和叠墅，共计334套，得房率洋房，叠加81.5%，还是蛮高的。

其中3#、4#为洋房产品，其余楼栋为叠加产品，建面约161-181平。南翔断供已久，海伦堡玖悦源筑叠墅产品的入市，将使区域内置换需求有效释放。

奉贤有5盘。正阳铂璟湾位于奉贤新城南桥板块，外立面采用石材干挂工艺，打造法式经典风格，可谓是性价比极高的天花板级改善之选。

推出建筑面积约176-204平准现房叠墅，均价48750元/平，据悉目前仅剩4套，手慢无。项目地处南桥正核心，位于繁华现代都市与新江南水乡交界处，居住环境没的说。

宝山别墅供应不算少，共4盘。碧桂园柏悦江湾是10号线旁纯新盘，打造131-147平的叠加产品。该项目与杨浦新江湾仅有一街之隔，因此，项目的房地联动价高达73000元/平米，远高于宝山区所有新房价格。碧桂园柏悦江湾的目标客户基本上定位在意向新江湾城但积分或预算不足的客群，而周边新江湾城的新房已经基本突破10万，所以作为叠加房源，该项目的价格会有点优势。

远洋红星宝山天铂将推出建面约110-125㎡四层叠加房源。

得益于舒适的居住尺度感，叠加产品一直备受广大购房者青睐。但限墅令以来，2021年北上海的叠加项目屈指可数，可以说一直是改善客户的遗憾。

要知道上海的大多数叠加都是采用6层的设计，分为上叠、中叠、下叠，像远洋红星宝山天铂这样的4层只有上、下叠的房源，更加少见。相比于6层叠加，4层叠加的私密性也更好。

而且4层叠加无论上叠、下叠都各有特色，建面约110㎡上叠有露台和灵动空间，建面约125㎡的下叠有庭院和地下室。所以未来远洋红星宝山天铂再度面市，想来热度不会低。

下叠户型建面约125平四室两厅三卫，包括地下层、一层、二层。一层双开间朝南，超大面宽横厅，保证了室内充足的采光，客厅宽敞明亮，一家人活动不受限；地下室宽敞且有通风井，可以根据业主爱好建设为观影室、茶室、书房等空间；二层则为2个卧室、1个功能空间，主卧采用套房设计，衣帽间方便收纳；三个卫生间设计，居住隐私性极佳；南侧卧室连通阳台，采光通风效果好，足不出户也能感受大自然。北侧次卧有飘窗，虽然比不上阳台，但是也可以足不出户欣赏窗外景色。

岛上的小院子——远离世俗

不得不说，崇明虽然远，但是别墅盘是真的多！共11盘。均价也是放眼整个上海最低的。

十里江湾位于城桥，包含建面约146-150平的别墅，均价约28915元/㎡，总规划容积率1.15，车位配比为1:1，车位数1432个。在整个崇明别墅供应中是价格洼地，性价比高。

仁恒海明院位于陈家镇，目前主推137平的叠墅，均价约34700元/平，仁恒的品质自然是不用多说，仁恒的物业服务以及产品设计的大众认可度都很高，心水仁恒、想买别墅但又苦于预算的购房者，不妨来看看这个盘，低总价就可以买到仁恒海上源等等同品质同开发商的楼盘，是不是非常赚？

由此可见，低密度高绿化、户型功能规划合理的别墅将为疫情后的新宠。

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