（文/张志峰 编辑/马媛媛）3月10日，全国最大的中介公司贝壳发布2021年全年业绩报告。

尽管去年下半年以来，全国房地产行业遇冷，但得益于新房市场强大的渠道营销收入和二手房市场众多的中介资源，贝壳业绩数据并不像房地产开发公司一样惨淡，看上去反而颇为亮眼。

数据显示，2021年贝壳全年成交总额（GTV）再创新高，达到3.85万亿元，同比增长10.1%；营业收入为808亿元，同比增长14.6%；经调整后净利润为22.94亿元，同比下降60%。

而事实上，从去年四季度的业绩数据来看，在房地产行业整体销售停滞的背景下，身为“服务商”的贝壳并未能独善其身；经调整后的净利润虽然为正，但细看财报，亦掩盖不了企业经营利润亏损事实。

就在财报发布当天，企业股价再度大跌23.93%，报收11美元，总市值仅131.7亿美元，相较于1年前高点时接近80美元的价格，市值缩水了超过八成。

四季度业绩滑坡

为何成交总额和营收都大涨了两位数，利润反而降了六成？

事实上，从2021年四季度开始，调控政策叠加疫情影响，新房销售全面下滑，最直观的表现就是房企流动性危机暴增，爆雷数量不断增加。

皮之不存，毛将焉附。作为新房交易的渠道商，贝壳的渠道费用收入自然也出现大幅下滑。

年报显示，第四季度贝壳来自新房交易服务的渠道收入从上年同期的129亿元下降12.2%至113亿元。

这还是在新房交易佣金率适度上升抵消的前提下，来自新房交易的GTV实际降幅为24%。

有房企人士向观察者网指出，去年四季度以来，房企区划压力倍增，急于在销售端打开局面以化解流动性压力，因此贝壳作为全国最大的渠道商，自然有了更大的“议价空间”，适度上调渠道佣金率也容易被开发商所接受。

在贝壳新房业务“沦陷”的同时，与之分庭抗礼的二手房业务降幅更大。

数据显示，企业2021年第四季度佣金收入为53亿元，相比2020年同期的202亿元大幅下降74%，主要是由于存量房交易GTV同比下降39%所致。

亏损因误判行业走势

值得一提的是，上文提到的净利润上特意标明是“经过调整的”。

所谓调整后净利润，贝壳在财报中解释为：一个non-GAAP财务措施，不包括股票补偿费用，收购和业务合作协议产生的无形资产，长期投资的公允价值变化，公允价值衡量的应收账款和或有考虑，商誉、无形资产和其他长期资产的减值，投资减值，调整后的税收影响。

简单理解为，只考虑主要业务经营层面的净利润，不考虑其他投资、减值、税费等影响。

刚刚盈利一年的贝壳迎来亏损5.25亿元，还是在企业适度提高了新房渠道收入佣金率的基础上。

有知情人士向观察者网表示，营收与利润背道而驰，很大程度上与企业上半年误判了行业走势进行扩张，下半年行业急转直下，又不得不裁员关店，导致费用大幅上升所致。

财报数据显示，贝壳2021年末旗下门店数量为5.1万家，同比去年年末增长了8.7%。但这一数据在2021年中期还是5.29万家，9月末增长至5.39万家，至年末反而减少了2908家。

同时，作为贝壳赖以生存基础的中介数量，2021年末为45.45万人，较上年末的49.3万人同比减少了7.8%。

而2021年中期，贝壳所拥有的中介数量为54.86万人，至9月末锐减为51.55万人，至年末再度锐减超过6万人；半年降幅达17.15%，少了94096名中介。

相当于2021年四季度，贝壳每天都要裁掉超过500名员工，关闭约25家门店。并且这部分员工和门店，还有很大一部分是新招募与新开设的。

而这部分开销注定血本无归。财报显示，企业在三季度行业销售良好的背景下，反而取得净利润17.65亿元的亏损，几乎相当于四季度9.3亿元亏损的两倍。

转型家装和租房业务

需要指出的是，尽管去年四季度贝壳裁掉了超过6万名员工，但据空白研究院调研显示，截至去年底，全国范围内经纪人数量减少比例保守估算为30%-40%。

也就是说，对比来看，贝壳还是尽可能地留存了比较多的中介。

但行业普遍认为，房地产开发销售行业短期内难以恢复，刚刚经历了一轮损失惨重的盲目扩张之后，依旧手握全国最大经纪人网络的贝壳迅速将目光投向第二赛道。

2021年底，贝壳发布“一体两翼”战略升级。

贝壳新任董事长兼CEO彭永东表示：“‘一体’即二手和新房交易服务赛道，‘两翼’分别为整装大家居事业群与普惠居住事业群。贝壳将更广泛、长期地触达居住服务领域的消费者，为其提供优质多元化的供给，成为‘让家更美好’的新居住服务提供商。”

据贝壳方面透露，2021年企业已经对圣都家装提出并购要约，并已获得监管机构批准。贝壳在家装业务上已经度过了从0到1的过程，而圣都将让贝壳更快速实现规模化复制。

截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

2022年，贝壳将深化探索多样化普惠居住的解决方案，从供给和用户两端发力，通过多元化的方式提供超过10万间面向新市民、青年人、低收入群体的租赁用房供给，并使其获得安全、便捷的租住体验。

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