据港交所 2 月 6 日披露，金茂物业服务发展股份有限公司（以下简称 " 金茂物业 "）通过港交所上市聆讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。

招股书显示，截至 2021 年 9 月 30 日，金茂物业在管总建筑面积为 2320 万平方米，包含 96 个住宅项目及 41 个非住宅项目；合约建筑面积达 4570 万平方米，涵盖中国 22 个省、自治区及直辖市的 47 座城市，其中 67.8% 位于一二线城市。

其中，大部分物管服务合约与来自母公司金茂集团。招股书披露，2018 年 -2020 年以及 2021 年前 9 个月，金茂集团、中化集团及相关公司所开发项目的在管建筑面积，分别占金茂物业在管总建筑面积的 89.8%、94.2%、87.8% 及 86.6%。

金茂物业方面表示，该公司于 2020 年开始已分配更多资源，以加快与独立第三方物业开发商的业务发展。

近年来，金茂物业规模增长较快。2018 年 -2020 年以及 2021 年前 9 个月，金茂物业的收入分别为 5.75 亿元、7.88 亿元、9.44 亿元以及 10.49 亿元；年度利润分别为 0.17 亿元、0.23 亿元、0.77 亿元以及 1.09 亿元。

毛利率方面，2019 年、2020 年及截至 2021 年 9 月 30 日，金茂物业毛利率分别为 19.2%、24.9% 及 29.6%，呈逐年上升态势。

自 2020 年开启物业上市元年之后，物业就被视为房地产行业的香饽饽，成为房企们集中发力的新支点。但在去年之后，房地产企业相继发生暴雷，被行业寄予厚望的物业服务，进入了上市冷静期。

根据数据显示，到去年 11 月份时，全国新增上市物企仅 13 家，上市平均用时已延长至 190 天，相较于 2020 年拉长 51.2 天。

不仅如此，在经历了扎堆上市之后，物业服务现在正面临着集中放缓上市的节奏。

据了解，在去年，至少有 5 家企业招股书处于失效状态，而且，从现在物企 IPO 的进程来看，未来可能还有更多企业将加入失效行列。统计数据显示，招股书还在有效期内的房企仍有 20 多家，一旦在时间截止期内还没有进行 IPO" 闯关 "，那么，这些房企将集中进入上市暂停。

两极反转的背后，原因主要有这么几个。

首先，随着房地产行业进入下行通道，不少物企股价遭遇重挫，严重影响物业服务的上市价值。例如去年 10 月，受物企收并购影响，彩生活、第一服务控股等先后停牌，引发物业股的大幅震荡。

其次，在经历了物业服务扎堆上市之后，市场上的物业股已经不再稀缺，资本对于物企的有新的价值审视，不再像以前那样跃跃欲试。

再次，物业服务与其他行业一样，有严重的同质化现象，其价值性还仍有待拓展，导致资本对市场持观望态度。

而如今，金茂物业打响虎年上市第一枪，或将重新给予物业行业的上市带来新的信心。

出品 / ZAKER 房产

编辑 / 临川