太可怕，竟然还有人如此夸大房地产市场作用

北京师范大学房地产研究中心主任、博士生导师董藩教授在 2022 年 网 易 经 济 学 家年会上表示，在我看来，房地产仍是核心资产。从家庭层面看，一个家庭 70%-80% 的财富由房产价值构成的。房子的问题解决不好，会影响我们的生活质量。从国家层面看，目前，最大的困境是房地产市场不景气带来的整个国民经济不景气，国民经济不景气使得就业、地方财政收入和居民对未来的预期等都受到严重冲击。只有房地产这个核心资产恢复应有的价值和交易秩序，预期才能提升，整个国民经济才会向好，就业形势才能改善。

这是一个多么可怕而又十分有害的观点。更是一个十分无知而又多么幼稚的观点。好在董藩教授不是研究 " 僵尸 " 企业的，要是研究 " 僵尸 " 企业，一定会认为没有 " 僵尸 " 企业，经济将无法正常运转，居民也没有地方可以就业。因此，必须大力发展 " 僵尸 " 企业、培育 " 僵尸 " 企业。

先来看一看董藩教授的第一个观点：房地产仍是核心资产。从家庭层面看，一个家庭 70%-80% 的财富由房产价值构成的。房子的问题解决不好，会影响我们的生活质量。因为居民家庭财富中，70-80% 都是房产，所以，房产就是居民家庭的核心资产。可是，为什么不问一问，居民家庭财富中怎么会出现 70-80% 的财富都房产的现象呢，难道是居民的房产多到如此吗？显然不是。居民家庭财富中房产的比重过高，是因为房价上涨太快，一方面。侵占了居民的财富，让居民财富的大部分被房产占用了，从而影响了居民家庭的其他方面消费能力；另一方面，由于房价的无序上涨，导致居民家庭资产出现了很多水分，原本只是几十万、上百万的房产，顿时因为价格上涨变成了几百万甚至上千万，房子还是那套房子，房子的价值却不一样了，水分大增，泡沫大增，这样的财富，能认为是居民收入水平提高的表现吗？能代表房产是家庭的核心资产吗？不仅如此，由于房价的过快上涨，居民的家庭负债也随之大幅上涨。中国人过去很不喜欢负债，可是，为了房子，却不得不去负债，不得不去做房奴。资产上涨的同时，负债也有了大幅上涨，这样的家庭财富结构，难道不是扼杀购买力的吗？

恰恰相反，对中国居民来说，需要的并不是这种充满水分的房产，不是这种不具实际价值的财富，中国居民需要的，是实实在在的财富，是不含水分的房产和具有购买力的流动资产。注了大量水分的房产，怎么能够成为家庭的核心资产。一旦房价下跌，广大居民的家庭资产就会大大降低、财富就会大大缩水。显然，这是最不希望出现的现象。

再来看房地产对国民经济的作用，适度、有序、可持续的房地产业发展，对国民经济是能够起到积极的推动作用的。反之，则会对国民经济产生遏制和阻碍作用。而现在的房地产业，对国民经济的积极作用已经严重弱化，对国民经济的消极作用则持续上升。其中，对实体经济的挤压，是房地产对国民经济的最大伤害。因此，眼下最需要做的，是控制房地产业的过度发展，控制房价的过度上涨，控制资金和资源再向房地产领域过度转移。

再来看董蕃教授的第二个观点，目前最大的困境是房地产市场不景气带来的整个国民经济不景气，国民经济不景气使得就业、地方财政收入和居民对未来的预期等都受到严重冲击。只有房地产这个核心资产恢复应有的价值和交易秩序，预期才能提升，整个国民经济才会向好，就业形势才能改善。也就是说，国民经济的不景气，既不是国际环境发生变化带来的，不是全球金融危机带来的，不是美国等西方国家对中国企业的打压和遏制带来的，也不是产业结构不合理带来的，不是经济质量运行质量不高带来的，更不是疫情影响带来的，而是房地产市场不景气带来的，只要房地产市场景气了，房价继续快速上涨了，广大居民把所有的财富全部用来购买房产了，国民经济就景气了。

真的无法想象，董藩教授到底是否还有一点经济的概念，是否对中国经济有一丁点了解，是否知道房价过快上涨对广大居民的伤害，特别是房地产市场过度发展已经严重影响了实体经济的发展，为什么会出现这样的观点，难道研究房地产就要把房地产当作万能之业吗？难道中央提出的 " 房住不炒 " 定位是错的吗？对房地产市场进行调控是错的吗？只有让房价无序地上涨下去，直到房地产泡沫像日本那样彻底破裂才是最好的结果吗？显然，这是对房地产业的无知认同、对房地产市场作用的幼稚看重。

所以，董藩教授的观点是极其错误的，也是相当有害的，决不能受其误导，更不能相信他的观点。房地产业仍是重要产业，但对国民经济的作用决不是决定性、支柱性的，决定国民经济能否稳定的关键还在实体经济、尤其是制造业，而不是房地产。如果房地产过度发展，必然会对国民经济产生致命危害。